空き家が増加する5つの理由｜全国900万戸の実態と相続した実家を放置しないための対策

• 2023年時点の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高
• 900万2千戸のうち、賃貸・売却用や別荘などを除く「使用目的のない空き家」は385万6千戸
• 2024年の国土交通省調査では、空き家の57.9％が相続によって取得されたもの
• 相続空き家の77％は相続前の対策がなく、対策の有無が相続後の放置に影響している
• 空き家は、名義・建物状態・市場需要・保有費用を確認し、売却・賃貸・解体・土地活用を比較することが重要
• 将来使う予定が明確でない場合は、判断期限を決めずに所有し続けることが大きなリスクになる

リンク先の記事は、総務省が2024年4月30日に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」の速報値をもとに、全国の空き家が約900万戸になったと報じたものです。

その後、2024年9月25日に確報値が公表され、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％と確定しました。

1-1．空き家は30年間で約2倍に増加

空き家数と空き家率の推移は、次のとおりです。

2018年から2023年までの5年間だけでも、空き家は51万3千戸増加しました。

さらに、賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家は、5年間で36万9千戸増えています。市場に出されないまま保有されている住宅の増加が、空き家問題の中心です。

1-2．900万戸すべてが放置された戸建てではない

住宅・土地統計調査の空き家は、次の4種類に分けられます。

また、共同住宅では一棟全体ではなく、一つひとつの住戸が住宅数として数えられます。アパートの10室中1室が空いていれば、1戸の空き家として集計されます。

したがって、「荒廃した戸建てが900万棟ある」と捉えるのは正確ではありません。一方で、明確な使用目的がない空き家が385万6千戸あることは、相続予定の実家を持つ人にとって無視できない数字です。

空き家の増加は、人口減少だけで説明できる問題ではありません。住宅供給、相続、高齢化、建物の老朽化、所有者の意思決定が複雑に関係しています。

2-1．世帯数以上に住宅ストックが増え続けている

2023年の総住宅数は6,504万7千戸で、2018年から263万9千戸増加しました。一方、総世帯数は5,621万5千世帯で、同期間の増加は221万4千世帯です。

住宅数は世帯数を上回った状態が続き、新しい住宅が供給される一方で、古い住宅が市場から退出せずに残っています。

新築住宅が必要とされる場所と、空き家が発生する場所が一致するとは限りません。駅に近い都市部では住宅不足や価格上昇が起きる一方、郊外や地方では既存住宅の買い手や借り手を見つけにくいという、地域ごとの需給差もあります。

2-2．相続をきっかけに空き家になる

国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」では、空き家の取得方法の57.9％が相続でした。

相続空き家が発生した直接的なきっかけは、次のようになっています。

親が亡くなったときだけでなく、施設へ入居した時点から実家が空き家になることがあります。

子世代がすでに別の地域で持ち家を購入している場合、実家へ戻って住む可能性は低くなります。それでも、親が元気なうちに実家の将来を話し合う機会がなく、相続後に判断が持ち越されるケースが少なくありません。

2-3．相続前に家族で方針を決めていない

同調査では、相続前に何らかの対策をしていた世帯は23％にとどまり、77％は対策をしていませんでした。

相続前に対策をしていない空き家は、対策をした空き家と比べ、活用や解体の意向を持たず、そのまま所有されている割合が約1.5倍でした。

対策として最も多かったのは、被相続人と家族による話し合いです。複雑な対策を始める前に、次の点を決めておくだけでも空き家の放置を防ぎやすくなります。

• 親が住まなくなった後に誰が管理するのか
• 子どもや親族が住む可能性はあるのか
• 売却、賃貸、解体のどれを優先するのか
• 家財を誰がいつ整理するのか
• 修繕費や解体費をどこから出すのか
• 土地と建物の名義が現在の状態と一致しているか

2-4．建物が古く、そのままでは売却・賃貸しにくい

相続によって取得された空き家のうち、1980年以前に建築された住宅は7割を超えています。

さらに、調査対象となった相続空き家のうち、構造上の不具合や、室内外の腐朽・破損がある住宅も7割を超えました。

古い住宅には、次のような問題が重なっている可能性があります。

• 現在の耐震基準を満たしていない可能性がある
• 断熱性や気密性が現在の住宅より低い
• 雨漏りやシロアリ被害がある
• 水回りや給排水管の交換が必要
• 駐車場や間取りが現在の需要に合わない
• 境界や接道条件が明確になっていない
• 建物や増築部分が登記内容と一致していない

「少しリフォームすれば貸せる」と考えていても、耐震改修、屋根・外壁、水回り、残置物処分まで含めると費用が膨らむことがあります。

2-5．費用・家財・感情の問題で判断を先延ばしにする

実家には家財や思い出が残っており、一般の不動産よりも売却や解体を決断しにくい傾向があります。

また、次のような負担も判断を遅らせる原因になります。

• 家財処分費
• 建物の解体費
• 境界確定や測量の費用
• 相続登記や遺産分割の手続き
• 共有者との意見調整
• 解体後の固定資産税負担への不安
• 売却しても希望価格にならないという抵抗感

「いつか誰かが住むかもしれない」と所有を続けても、具体的な利用者と時期が決まっていなければ、建物の老朽化だけが進む可能性があります。

空き家は、使用していなくても所有者による管理が必要です。放置期間が長くなるほど、選べる活用方法が減るおそれがあります。

3-1．建物の劣化と資産価値の低下

人が住まない住宅では、換気や通水が行われなくなります。湿気、カビ、排水口の臭い、給排水管の劣化、害虫などの問題が発生しやすくなります。

雨漏りを早期に発見できなければ、屋根だけでなく柱や梁、内装まで修繕が必要になることもあります。

当初は中古住宅として売却できた建物でも、放置によって建物価値が下がり、最終的に解体を前提とした土地売却しか選べなくなる可能性があります。

3-2．利用していなくても維持費がかかる

空き家には、次のような費用が発生します。

税金だけではなく、管理や移動にかかる時間も含めて保有コストを考える必要があります。

3-3．近隣トラブルや事故につながる

管理されていない空き家では、次のような問題が起こる可能性があります。

• 庭木や雑草が隣地や道路へはみ出す
• 屋根材や外壁が落下・飛散する
• ブロック塀や建物が倒壊する
• 害虫や害獣が発生する
• 不法侵入や放火の対象になる
• ごみの不法投棄が起きる
• 景観や周辺環境へ悪影響を与える

所有者が遠方に住んでいても、管理責任がなくなるわけではありません。事故や損害が発生した場合は、個別の状況に応じた対応が必要になります。

3-4．管理不全空家の勧告で住宅用地特例を受けられなくなる可能性がある

2023年12月に施行された改正空家法では、特定空家になる前の段階として「管理不全空家」という区分が設けられました。

適切な管理が行われず、放置すれば特定空家になるおそれがある住宅について、市区町村が所有者へ指導や勧告を行える制度です。

管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、その土地は固定資産税などの住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

ただし、空き家になっただけで直ちに特例が解除されるわけではありません。また、「固定資産税が必ず6倍になる」という説明も正確ではありません。課税標準の特例が外れることで税負担が増える仕組みですが、実際の増加額は土地の評価、面積、負担調整措置、都市計画税などによって異なります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

不動産を相続した人は、相続によって所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

制度開始前に相続した未登記の不動産も対象です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

4-1．名義を放置するほど権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増えることがあります。

売却、賃貸、解体、建て替えを行いたくても、共有者全員との調整が必要になり、手続きを進められない可能性があります。

まずは法務局で土地と建物の登記事項を確認し、現在の名義人と実際の相続関係を整理しましょう。相続人や遺産分割に関する個別の判断は、司法書士や弁護士などの専門家へ確認することが大切です。

空き家の正解は、建物の築年数だけでは決まりません。立地、土地価格、建物状態、家族の利用予定、資金計画を踏まえて比較します。

5-1．建物付きで売却する

建物が利用できる状態であれば、中古戸建てや古家付き土地として売却できる可能性があります。

解体費を先に支出せずに済むため、最初に検討したい方法です。買主がリフォームや建て替えを前提として購入するケースもあります。

一社の査定だけで判断せず、次の価格を比較しましょう。

• 中古住宅として売却する場合
• 古家付き土地として売却する場合
• 解体して更地にした場合
• 不動産会社による買取を利用する場合

査定価格だけでなく、売却までの想定期間や必要経費も確認する必要があります。

5-2．解体して土地を売却する

建物の劣化が激しい場合は、解体によって土地の状態を分かりやすくし、売却しやすくなる可能性があります。

ただし、査定を受ける前に解体するのは避けたほうがよいでしょう。

建物を解体すると、住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。また、接道条件を満たしていない土地では、現在の建物を解体すると新しい住宅を建築できない可能性もあります。

解体前に確認したい項目は次のとおりです。

• 建築基準法上の道路に接しているか
• 再建築できる土地か
• 境界が確定しているか
• 解体後の固定資産税はいくらか
• 解体費を差し引いても売却条件が改善するか
• 自治体の解体補助金を利用できるか
• 相続空き家の譲渡所得特例を利用できる可能性があるか

5-3．リフォームして貸す

戸建て賃貸として需要がある地域なら、空き家を収益化できる可能性があります。

一方、リフォーム費用を家賃だけで回収できるとは限りません。表面的な内装工事だけでなく、耐震性、雨漏り、シロアリ、給排水管、電気容量などの確認が必要です。

次の式で簡易的な収支を確認しましょう。

年間手残りの目安 ＝ 想定家賃収入 − 空室損 − 管理費 − 修繕費 − 税金 − 保険料 − 借入返済

家賃相場から逆算せずにリフォーム内容を決めると、工事費を回収できない可能性があります。工事前に賃貸査定と建物調査を行うことが重要です。

5-4．実家の土地へ自宅や二世帯住宅を建てる

実家の立地が家族の通勤・通学に合っている場合は、土地を売却せず、自宅や二世帯住宅へ建て替える方法があります。

土地を新たに購入する必要がないため、その分を建物予算へ充てられる可能性があります。

ただし、親子で住む場合は、次の点を先に整理しましょう。

• 土地と建物を誰の名義にするか
• 建築費を誰が負担するか
• 完全分離型と部分共有型のどちらにするか
• 将来どちらかの世帯が住まなくなった場合の使い方
• 相続時に他の相続人とどのように調整するか

5-5．賃貸併用住宅や土地活用を検討する

駅に近い土地や賃貸需要がある地域では、賃貸併用住宅、共同住宅、戸建て賃貸、駐車場などの活用方法も考えられます。

ただし、「土地を持っているから賃貸住宅を建てれば得になる」とは限りません。

建築費、借入金利、空室、家賃下落、修繕、管理、固定資産税まで含めた長期収支を確認する必要があります。複数の住宅会社から提案を受ける場合は、家賃や入居率の前提をそろえて比較しましょう。

6-1．土地・建物・相続の状態を確認する

最初に、次の資料を集めます。

• 土地と建物の登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 公図、地積測量図、建物図面
• 建築確認済証や検査済証
• 購入時の契約書
• 遺言書や遺産分割協議書
• 火災保険の契約内容
• 境界に関する資料

名義や権利関係が整理できていなければ、その後の売却や建て替えが止まる可能性があります。

6-2．建物状態と再建築可否を確認する

建物を残せるかどうかは、外観だけでは判断できません。

ホームインスペクションなどを利用し、構造、雨漏り、床下、屋根、外壁、設備の状態を確認する方法があります。

同時に、接道、用途地域、建ぺい率、容積率、セットバック、擁壁、再建築可否も調査します。

6-3．売却価格・家賃・建築費を同じ条件で比較する

最低でも、次の金額を確認しましょう。

査定額や想定家賃が高くても、必要経費を差し引いた手残りが少なければ、適切な選択とはいえません。

6-4．判断期限を決める

すぐに結論を出せない場合でも、管理しながら検討する期限を設定しましょう。

• 3か月以内に登記と建物状態を確認する
• 半年以内に売却・賃貸・建て替えの見積りを集める
• 1年以内に家族で方針を決定する

「将来使うかもしれない」という理由だけで期限を設けずに保有すると、建物状態と売却条件が悪化する可能性があります。

• ☐ 土地と建物の名義を確認している
• ☐ 親が施設へ入居した後の管理者を決めている
• ☐ 相続後に実家へ住む人がいるか確認している
• ☐ 売却・賃貸・解体に対する親の希望を聞いている
• ☐ 家財や貴重品の場所を把握している
• ☐ 境界や接道に関する資料を保管している
• ☐ 修繕履歴や建築資料を保管している
• ☐ 固定資産税と年間維持費を確認している
• ☐ 相続人になり得る家族で意見を共有している
• ☐ 相談する不動産会社、司法書士、税理士などを整理している

国土交通省の調査では、相続前に対策をした空き家ほど、相続後に何もせず所有し続ける割合が低くなっています。

特別な制度を利用する前に、家族で実家の将来について話し合うことが、空き家を増やさないための第一歩です。

8-1．空き家900万戸はすべて一戸建てですか？

すべてが一戸建てではありません。共同住宅の空室も一戸単位で含まれています。

また、賃貸募集中の住宅、売却中の住宅、別荘も空き家として集計されています。賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家は385万6千戸です。

8-2．空き家になると固定資産税が自動的に6倍になりますか？

空き家になっただけで、自動的に固定資産税が6倍になるわけではありません。

管理不全空家や特定空家に対する勧告を受けた場合や、建物を解体した場合などには、住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。実際の税額は土地の評価や面積、自治体の計算によって異なります。

8-3．古い実家はすぐに解体したほうがよいですか？

建物の状態だけで判断せず、現状売却、更地売却、賃貸、建て替えを比較してから決めることが重要です。

再建築できない土地では、解体によって土地の利用方法が制限される可能性があります。解体契約をする前に、接道と再建築可否を確認しましょう。

8-4．相続した空き家の売却で税金の特例はありますか？

一定の要件を満たす場合、被相続人の居住用財産に関する譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。建築時期、利用状況、売却期限、売却価格、耐震改修や解体などの要件があるため、売却契約や解体を進める前に税務署や税理士へ確認してください。

8-5．空き家バンクへ登録すれば売却できますか？

空き家バンクは、自治体などが空き家を買いたい人・借りたい人へ情報提供する仕組みです。

買い手との接点を増やせる可能性はありますが、登録すれば必ず売却・賃貸できるわけではありません。対象地域、登録条件、仲介方法、改修補助金の有無は自治体によって異なります。

全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高を更新しました。

ただし、900万戸すべてが放置された戸建てではありません。特に注意すべきなのは、賃貸・売却用や別荘などを除く385万6千戸の空き家です。

空き家の増加には、住宅ストックの増加、人口や需要の地域差、相続、高齢者の施設入居、建物の老朽化、相続前の準備不足が関係しています。

相続した実家について判断する場合は、次の順番で進めましょう。

1. 土地と建物の名義を確認する
2. 相続人と権利関係を整理する
3. 建物状態と再建築可否を調査する
4. 現状売却、更地売却、賃貸、建て替えを比較する
5. 維持費や工事費を含めた手残りを計算する
6. 家族で判断期限を決める

相続後に考え始めるのではなく、親が元気なうちから実家の将来を話し合うことが、空き家を負担やトラブルに変えないための重要な対策です。