相続税では、財産は原則として相続時の時価で評価します。

ただし、不動産は日々市場で売買される金融商品とは異なるため、土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を基準に評価します。

一方、現金は原則として額面どおりに評価されます。

そのため、現金で不動産を購入した場合、実際の購入価格より相続税評価額が低くなり、課税対象となる財産額を圧縮できることがありました。

特に高層マンションでは、次のような要因により、市場価格と従来の相続税評価額の差が大きくなる場合がありました。

• 高層階ほど市場価格が高くなりやすい
• 一戸当たりの土地持分が小さい
• 建物の固定資産税評価額には眺望や階数による価格差が十分反映されにくい

しかし、相続税評価額と市場価格の差だけを目的として不動産を購入する方法は、課税の公平性の観点から見直しが進められています。

2022年4月19日の最高裁判決では、相続直前に取得した不動産について、財産評価基本通達による評価額を上回る価額で課税した処分が、租税法上の平等原則に反しないと判断されました。個別事情によっては、通達どおりの評価がそのまま認められるとは限らないことが示されています。

2-1．対象は「タワーマンション」だけではない

2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した居住用の区分所有財産について、新しい評価方法が適用されています。

一般には「タワマン節税規制」と呼ばれますが、国税庁の制度上は、一定の分譲マンションなどの「居住用の区分所有財産」が対象です。

したがって、必ずしも20階以上のタワーマンションだけが対象になるわけではありません。

一方、次の物件などは新しい個別通達の対象外です。

• 事業用テナント
• 区分登記されていない一棟所有の賃貸マンション
• 地階を除く総階数が2以下の低層集合住宅
• 一定の二世帯住宅
• 棚卸資産に該当する物件

対象かどうかは、広告上の「タワーマンション」という名称ではなく、登記や建物の構造などで判断します。

2-2．市場価格の60％を基準とする補正

新しい評価方法では、築年数、建物の総階数、所在階、敷地持分の大きさを使って「評価乖離率」を計算します。

その逆数である「評価水準」が0.6未満の場合、従来の評価額に区分所有補正率を掛け、市場価格との乖離を縮小します。

制度の算式上は、評価水準が0.6を下回る物件について、補正後の相続税評価額が推定市場価格の60％程度になるよう調整する構造です。

ただし、すべてのマンションの評価額が一律に上がるわけではありません。

評価水準が0.6以上1以下であれば補正はなく、評価水準が1を超える場合は評価額を引き下げる方向の補正が行われることがあります。

2-3．国税庁の計算例

国税庁が掲載している計算例では、従来方式による家屋と土地の合計評価額は1,450万円です。

区分所有補正率1.2258を適用した後の評価額は、家屋490万3,200円、土地1,287万900円、合計1,777万4,100円となっています。

この例では、評価額が327万4,100円、約22.6％増加しています。

ただし、これは国税庁が説明用に示した一例であり、すべてのマンションが同じ割合で上昇するわけではありません。築年数、階数、所在階、敷地持分によって結果は変わります。

3-1．相続・贈与前5年以内の取得・新築が対象

財務省の令和8年度税制改正の大綱では、被相続人や贈与者が課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、課税時期の「通常の取引価額に相当する金額」で評価する方針が示されています。

課税上の弊害がない場合は、取得価額を基に地価変動などを反映した金額の80％相当額で評価できるとされています。

適用は、2027年1月1日以後に相続、遺贈または贈与によって取得する財産から予定されています。

重要なのは、2027年以後に購入する不動産だけが対象になるわけではないことです。

例えば、2025年に取得した貸付用不動産を2027年以後の相続で取得する場合、相続時点から遡って5年以内に取得した不動産として、対象になる可能性があります。

3-2．「80％評価だから20％の節税」とは限らない

大綱には「取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80」と記載されています。

しかし、これを単純に「購入価格から必ず20％評価が下がる」と理解するのは危険です。

原則は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額による評価です。80％相当額は、課税上の弊害がない場合に利用できる評価方法として示されています。

また、次の具体的な取扱いは、今後の通達などで確認する必要があります。

• 「一定の貸付用不動産」の具体的な範囲
• 土地価格の変動を反映する方法
• 建物の減価を反映する方法
• 貸家、貸家建付地としての評価減との関係
• 法人を経由して保有している場合の取扱い
• 共有物件や親族への貸付けの取扱い

2026年7月21日時点では、大綱の内容だけで個別案件の評価額を確定させるべきではありません。

3-3．既存の土地に賃貸建物を建てる場合も注意

大綱では、「取得」だけでなく「新築」も対象とされています。

そのため、以前から所有している実家の土地に、相続対策として賃貸住宅を新築する場合も、建物の新築時期によって対象になる可能性があります。

ただし、通達に定める日までに、その5年前から所有している土地の上に新築した建物や、通達制定日に建築中の建物については、一定の経過措置が示されています。具体的な判定には、今後公表される通達の発遣日と経過措置の確認が必要です。

4-1．取得時期にかかわらず見直される予定

令和8年度税制改正の大綱では、一定の不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約に基づく権利について、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価する方針が示されています。

貸付用不動産の5年ルールとは異なり、一定の小口化商品には「取得から5年を超えれば従来評価に戻る」という仕組みは示されていません。

したがって、「2026年中に購入すれば将来も従来の評価方法を使える」とは限りません。

2027年1月1日以後に相続や贈与で取得する時点で、新しい評価方法の対象になる可能性があります。

4-2．すべての「小口商品」が同じではない

不動産小口化商品という言葉は、法律上の一つの契約類型を示す名称ではありません。

商品によって、次のような違いがあります。

• 不動産特定共同事業契約に基づく権利
• 信託受益権
• 任意組合型
• 匿名組合型
• 不動産クラウドファンディング
• 不動産セキュリティトークン

令和8年度税制改正の大綱では、「一定の契約に基づく権利」が対象とされています。

そのため、商品名や販売資料に「不動産小口化」と書かれているだけでは、新制度の対象かどうかを判断できません。不動産特定共同事業は、不動産特定共同事業法に基づいて許可・登録、指導監督などが行われる制度です。

購入済みまたは購入予定の商品について、事業者に次の点を確認してください。

• 法律上の契約類型
• 投資家が保有する権利の内容
• 途中解約の可否
• 事業者による買取制度の有無
• 買取価格・処分価格の計算方法
• 定期報告書に記載される不動産価格
• 相続時の名義変更・換金方法
• 事業者が想定している2027年以後の相続税評価方法

4-3．評価に使われる価格

大綱では、課税上の弊害がない場合、次の価格などを参酌して通常の取引価額を求められるとしています。

• 事業者が示した適正な処分価格
• 事業者による買取価格
• 事業者が把握している適正な売買実例価額
• 定期報告書などに記載された不動産価格

該当する情報がない場合は、貸付用不動産の評価方法に準じ、取得時期や評価の安全性を考慮して評価する方針です。

したがって、今後は「路線価による圧縮率」だけでなく、実際に売却・換金できる価格と相続税評価額が近づく可能性があります。

制度の内容は、国税庁のマンション評価通達と、財務省の令和8年度税制改正の大綱に基づき整理しています。

6-1．評価額が想定どおり下がらない

税制改正や個別通達の適用により、購入時に想定した評価額と、実際の相続時の評価額が異なる可能性があります。

相続が発生する時期は正確に予測できません。

「5年を超えて保有すればよい」と考えて購入しても、5年以内に相続が発生する可能性があり、制度自体が将来再度見直される可能性もあります。

6-2．借入金は節税効果ではなく返済義務でもある

被相続人が残した借入金など一定の債務は、相続税を計算する際に遺産総額から控除できます。

ただし、借入金を使って不動産を買えば、相続人は不動産と返済義務の両方を引き継ぐことになります。

相続税評価額が下がっても、次の負担を含めた家族全体の財産が増えるとは限りません。

• 元本返済
• 支払利息
• 空室損失
• 修繕費
• 管理費
• 固定資産税
• 売却時の価格下落
• 相続人が引き継げない、または引き継ぎたくないリスク

6-3．納税資金が不足する

相続税の申告・納税期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。

不動産の比率が高いと、相続税額を支払うための現金が不足することがあります。

期限までに売却しようとすると、十分な販売期間を確保できず、値下げを受け入れざるを得ない場合があります。

6-4．遺産分割が難しくなる

現金は分けやすい一方、不動産は物理的に均等分割できないことがあります。

複数の相続人による共有にすると、将来の売却、建て替え、大規模修繕、担保設定などで意見が一致しないリスクが生じます。

相続税額だけでなく、「誰が何を取得し、ほかの相続人へどう調整するか」まで決めておく必要があります。

6-5．出口価格が不明確

購入価格が高くても、相続後に同じ価格で売却できるとは限りません。

特に小口化商品は、上場株式のように市場で自由に売却できるとは限らず、事業者の買取制度や契約期間に換金性が左右される場合があります。

実家の土地を相続する予定がある場合、売却や賃貸への転用を決める前に、小規模宅地等の特例を確認してください。

一定の要件を満たす被相続人の居住用宅地については、330平方メートルまで相続税評価額を80％減額できる場合があります。

一定の貸付事業用宅地については、200平方メートルまで50％減額できる場合があります。

ただし、実家の土地であれば自動的に適用されるわけではありません。

取得者が配偶者か、同居親族か、別居親族かによって要件が異なり、保有継続要件や居住要件などが設けられています。

また、貸付事業用宅地には、原則として相続開始前3年以内に新たに貸付事業へ使用した宅地を対象外とするルールがあります。一方、2027年から予定される貸付用不動産の評価見直しは「5年」です。

この2つは別の制度です。

• 3年ルール：小規模宅地等の特例を適用できるか
• 5年ルール：貸付用不動産をどの価格で評価するか

「3年を超えれば問題ない」「5年を超えればすべての特例を使える」と一括りに判断してはいけません。

基準1．土地と建物の市場性

確認する内容は、相続税評価額ではなく、実際の市場で売却・賃貸できる条件です。

• 駅距離
• 接道状況
• 土地の形状
• 建築可能な用途・規模
• 周辺の賃貸需要
• 周辺の成約事例
• 建物の状態
• 再建築の可否
• 災害リスク
• 売却までに必要な期間

相続税評価額が高い土地でも、市場で売りにくいことがあります。反対に、相続税評価額だけでは把握できない開発価値がある土地もあります。

基準2．相続人・家族の意向

次の項目を家族間で確認します。

• 実家に住みたい人がいるか
• 将来戻る可能性があるか
• 賃貸経営を引き継ぎたい人がいるか
• 借入金を引き継げる人がいるか
• 不動産ではなく現金を希望する相続人がいるか
• 管理を担当する人を決められるか

節税上有利でも、相続人全員が不要と考える不動産を残すと、相続後の売却や分割で問題が生じやすくなります。

基準3．初期費用と借入許容額

土地活用では、建築費だけでなく次の費用・リスクも確認します。

• 設計・測量・解体などの初期費用
• 借入金額と金利
• 返済期間
• 空室時の返済余力
• 大規模修繕資金
• 相続発生後も融資条件を維持できるか
• 追加担保や保証の有無

「土地があるから建物だけを借りればよい」と考えるのではなく、相続人が長期間維持できる負債かを確認します。

基準4．管理できる期間と手間

不動産は購入・建築して終わりではありません。

• 入居者募集
• 賃料管理
• 修繕
• 苦情対応
• 更新・退去
• 税務申告
• 管理会社との調整
• 事業者や商品内容の確認

管理会社へ委託しても、最終的な意思決定と費用負担は所有者に残ります。

高齢の親が対策を決めるだけでなく、次の所有者が管理できるかを基準にします。

基準5．将来の売却・承継方針

取得・建築する前に、出口を決めます。

• 誰が相続するのか
• 相続後も保有するのか
• どの条件になったら売却するのか
• 共有を避けられるか
• 借入金を誰が引き継ぐのか
• 売却時に残債を完済できるか
• 小口化商品を途中換金できるか

「相続税を下げてから考える」ではなく、売却・承継まで説明できる対策だけを候補に残すことが重要です。

Q1．2026年にタワーマンションを買えば、まだ相続税対策になりますか？

一律には判断できません。

居住用区分所有財産の新しい評価方法は、すでに2024年1月1日以後の相続・贈与から適用されています。

また、賃貸に出す場合は、2027年から予定される貸付用不動産の5年ルールとの関係も確認する必要があります。

節税効果だけでなく、購入価格、賃料、管理費、修繕積立金、借入金、将来の売却価格を含めて比較してください。

Q2．2026年中に不動産小口化商品を買えば、従来の評価を使えますか？

一定の小口化商品については、取得時期にかかわらず、2027年1月1日以後の相続・贈与から新しい評価方法を適用する方針が示されています。

そのため、2026年中の購入だけを理由に、従来の評価方法が将来も保証されるとはいえません。商品の契約類型と今後の通達を確認してください。

Q3．実家の土地は、相続前に売った方がよいですか？

先に小規模宅地等の特例の適用可能性を確認してください。

一定の居住用宅地は330平方メートルまで80％減額できる場合があります。売却や利用変更を先に行うと、前提となる利用状況が変わる可能性があります。

一方、納税資金が不足する、相続人が誰も取得を望まない、空き家管理が難しい場合は、生前売却が合理的なこともあります。税額だけでなく、売却後の手取りと家族の意向を含めて比較します。

Q4．借金をして不動産を買えば、借入金を相続財産から差し引けますか？

被相続人が負担していた一定の借入金は、相続財産から控除できます。

ただし、借入金は相続人が引き継ぐ返済義務でもあります。

不動産の評価額と借入金の差だけで判断せず、利息、空室、修繕、売却価格まで含めて検討してください。

Q5．貸付用不動産は5年以上持てば、従来どおり評価できますか？

令和8年度税制改正の大綱では、課税時期前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産を新評価の対象としています。

ただし、5年を超えた不動産が必ず従来どおりの評価になると断定することはできません。財産評価基本通達総則6項が適用される可能性や、将来の制度改正もあります。

相続時期を正確に予測できないため、5年経過だけを目的とした購入は避けるべきです。

Q6．2026年中に子へ贈与した方がよいですか？

贈与を急ぐべきかは、財産の評価額だけでは判断できません。

贈与税、相続時精算課税、将来の相続税、借入金の承継、受贈者の資金力、遺産分割への影響などを比較する必要があります。

税制改正前の駆け込み贈与を検討する場合は、必ず税理士へ個別試算を依頼してください。

Q7．相談前に何を準備すればよいですか？

次の資料を準備すると、保有・活用・売却を比較しやすくなります。

• 固定資産税の課税明細書
• 登記事項証明書
• 公図・測量図
• 賃貸借契約書
• 借入金の残高・返済予定表
• 建物の修繕履歴
• 不動産会社の売却査定
• 賃料査定
• 小口化商品の契約書・定期報告書
• 預貯金、株式、保険などを含む財産一覧
• 家族・相続人の希望

タワマン節税をめぐる評価見直しは、2024年からすでに始まっています。

さらに、2027年1月1日以後は、相続・贈与前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産と、一定の不動産小口化商品について、通常の取引価額に近い評価方法へ見直される予定です。

この改正によって、不動産を使った相続税対策がすべて無意味になるわけではありません。

実際に需要があり、安定した収益を得られ、家族が長期的に管理・承継できる不動産であれば、資産運用や承継の手段になり得ます。

問題は、節税効果だけを先に決め、後から収支や出口を考えることです。

実家の土地を含む不動産は、次の5項目で判断してください。

1. 土地と建物の市場性
2. 相続人・家族の意向
3. 初期費用と借入許容額
4. 管理できる期間と手間
5. 将来の売却・承継方針

そして、相続税の減少額ではなく、借入金、維持費、収益、売却手取り、納税資金、遺産分割まで含めた「資産全体の手残り」で比較することが重要です。