古い実家を戸建て賃貸にできるか、立地、耐震性、雨漏り、設備、権利関係、改修費と家賃収入から判断する方法を解説。貸す・建て替える・売るの選び方も紹介します。
相続した古い実家に住む予定はないものの、「壊すのはもったいない」「戸建て賃貸にすれば家賃収入を得られるのでは」と考える方は少なくありません。
古い家でも、築年数だけを理由に賃貸を諦める必要はありません。ただし、貸せるかどうかは、建物の見た目ではなく、賃貸需要、安全性、権利・法令、改修費を回収できるかという4つの観点で判断する必要があります。
この記事では、古い実家を「現状に近い状態で貸せる家」「修繕すれば貸せる家」「賃貸以外を検討したほうがよい家」に分ける基準と、貸すまでの具体的な手順を解説します。
古い実家を戸建て賃貸にできるかは、築年数ではなく、次の順番で判断します。
建物に多少の古さがあっても、立地が良く、重大な劣化がなく、改修費を家賃収入で回収できるなら戸建て賃貸は有力な選択肢です。
一方、傾きや広範囲の腐朽がある、権利関係を整理できない、需要に対して改修費が高すぎる場合は、無理に貸さず、建て替えや売却を比較したほうがよいでしょう。
一般的な一戸建てを一世帯へ貸す場合、「築何年以上は貸せない」という一律の年数制限はありません。築40年や築50年でも、安全に居住でき、借り手が見つかり、賃貸借契約を適切に結べる状態であれば、戸建て賃貸として活用できる可能性があります。
ただし、「貸せる」という言葉には、次の3段階があります。
| 判定 | 状態 | 基本方針 |
|---|---|---|
| 現状に近い状態で貸せる | 重大な劣化がなく、設備も使用でき、周辺に需要がある | 清掃、鍵交換、安全設備の確認後に募集 |
| 修繕すれば貸せる | 雨漏り跡、設備の老朽化、内装の傷みなどがある | 必須修繕と募集力を高める改修を分けて実施 |
| 賃貸以外を検討したほうがよい | 構造上の危険、複雑な権利問題、多額の改修費、需要不足がある | 建て替え、売却、解体、保有を比較 |
重要なのは、リフォーム会社へ先に「きれいにする見積り」を依頼しないことです。先に家賃査定と建物調査を行わなければ、家賃に反映されない工事へ費用をかけすぎる可能性があります。
最初に確認すべきなのは、建物よりも賃貸需要です。どれほどきれいに改修しても、借り手が少ない地域では、想定家賃の引き下げや長期空室が起こりやすくなります。
戸建て賃貸と相性がよい傾向があるのは、次のような立地です。
反対に、人口減少が大きい地域、接道条件が悪く車が入りにくい土地、災害リスクが高い場所では、家賃だけでなく入居までの期間も慎重に見積もる必要があります。
近隣のアパート家賃だけを基準にせず、似た面積、間取り、築年数、駐車場条件の戸建て賃貸を比較しましょう。不動産会社2〜3社へ、想定家賃と入居までの見込み期間を確認すると判断しやすくなります。
実家を貸す前に、登記事項証明書で土地と建物の名義を確認します。亡くなった親の名義のまま、遺産分割が終わっていない、複数人の共有になっている、土地と建物の所有者が異なるといった場合は、先に関係者との調整が必要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。詳細は法務省の相続登記に関する案内で確認できます。
次に当てはまる場合は、募集前に司法書士や不動産会社へ相談しましょう。
古い実家では、増築した部屋や物置が登記や建築確認関係書類へ反映されていないことがあります。建築確認済証、検査済証、設計図、増改築の記録が残っていれば用意し、現況と照合します。
書類がないだけで直ちに賃貸できないとは限りません。しかし、違反状態が疑われる建物や、安全性を確認できない増築部分があると、仲介会社が取り扱いに慎重になったり、改修方法が制限されたりする可能性があります。
また、一世帯へ一戸建てとして貸す場合と、シェアハウス、民泊、福祉施設などへ転用する場合では、建築基準法や消防法上の扱いが異なります。建築確認の手続きが不要な規模でも、関係法令への適合は必要です。特殊な使い方を考える場合は、自治体の建築指導窓口と消防署へ事前に確認してください。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、一般に旧耐震基準の建物として扱われます。国土交通省も、1981年以前の建物には耐震性が不十分なものが多く、まず耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修や建て替えを検討するよう案内しています。
さらに、1981年6月から2000年5月までに建てられた木造住宅も、接合部や耐力壁の配置などを確認する価値があります。築年だけで安全・危険を断定せず、建築士などの専門家による調査で判断しましょう。
次の症状がある家は、入居募集より先に構造調査が必要です。
古い家で優先すべきなのは、壁紙やキッチンの見栄えよりも、雨水の侵入と構造材の劣化です。
国土交通省の既存住宅インスペクション・ガイドラインでは、主な確認対象として、構造耐力上の安全性に関わる劣化、雨漏り・水漏れ、給排水管の漏れや詰まりなどを挙げています。
天井の染みだけを補修しても、屋根や外壁からの侵入原因を直さなければ再発します。シロアリ被害も、表面だけで被害範囲を判断できない場合があります。必要に応じて建物状況調査や床下・小屋裏の追加調査を行いましょう。
入居者が安全かつ継続的に暮らすため、少なくとも次の設備を確認します。
住宅用火災警報器は、既存住宅を含むすべての住宅が設置義務の対象です。設置場所などは市町村条例で定められるため、管轄消防署の案内を確認してください。機器は古ければ作動試験を行い、交換目安も確認します。
設備が動くかだけでなく、古い給排水管や電気配線が入居後に故障する可能性も考慮します。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、借主の責任で生じたものを除き、住宅の使用に必要な修繕を貸主が行う考え方が示されています。入居後の突発修繕に備えた予備費も必要です。
建物を直せることと、賃貸事業として成立することは別です。判断するときは、満室時の年間家賃ではなく、空室と経費を考慮した手残りを使います。
年間手残りの概算は、次の式で確認できます。
年間手残り ＝ 月額家賃 × 12か月 × 想定稼働率 － 年間運営費
年間運営費には、管理委託料、入居募集費、固定資産税、火災・地震保険料、修繕費、庭木管理費などを含めます。ローンを利用する場合は返済額も別に差し引きます。
以下は計算方法を示すための仮定であり、実際の査定額ではありません。
| 項目 | 仮定 |
|---|---|
| 月額家賃 | 12万円 |
| 想定稼働率 | 90％ |
| 稼働率考慮後の年間家賃 | 129万6,000円 |
| 年間運営費 | 年間家賃の30％として約38万9,000円 |
| 年間手残り | 約90万7,000円 |
| 初期改修費 | 500万円 |
| 単純回収年数 | 約5.5年 |
単純回収年数は、初期改修費を年間手残りで割って求めます。ただし、この計算には所得税、ローン金利、大規模修繕、家賃下落、退去時の原状回復費を十分に反映していません。最低でも10年間の収支表を作り、空室や追加修繕が発生しても資金が残るか確認しましょう。
次の項目で「いいえ」や「不明」が多い場合は、自己判断で募集せず、専門家による確認が必要です。
古い実家の改修は、「安全に住むための工事」「入居者を確保する工事」「好みを反映する工事」の順に予算を配分します。
最初に対応するのは、次のような不具合です。
見えない部分の修繕は家賃へ直接反映されにくいものの、貸主として避けられない支出です。ここに多額の費用が必要なら、内装工事へ進む前に賃貸事業そのものを再検討します。
安全性を確保した後は、想定入居者に合わせて工事を絞ります。
ファミリー向けなら、清潔な水回り、十分な収納、エアコンを設置できる電気容量、インターネット環境、駐車場などが比較されやすい項目です。ペット可にする場合は、床材、臭い対策、原状回復条件も設計します。
すべてを新品にする必要はありません。使える設備を残し、壁紙、照明、畳、襖、取っ手など、少ない費用で印象が変わる部分を整える方法もあります。
賃貸住宅では、所有者の好みを反映した高額設備や高級素材が、そのまま家賃上昇につながるとは限りません。
工事前に不動産会社へ、次の3種類の家賃を査定してもらうと判断しやすくなります。
| 改修案 | 確認する家賃 |
|---|---|
| 最低限の修繕 | 安全性と使用可能な設備だけを整えた場合 |
| 標準的な改修 | 水回りや内装を部分更新した場合 |
| 大規模改修 | 間取り変更や設備全面更新を行った場合 |
改修費の差額に対して家賃の上昇幅が小さいなら、工事を増やすほど回収に時間がかかります。
古い実家を残すことを前提にせず、土地と建物を一つの資産として比較します。
| 選択肢 | 向いている状態 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 既存の家を貸す | 建物の状態が比較的良く、少ない改修で需要を満たせる | 突発修繕、空室、入居者対応 |
| 戸建て賃貸へ建て替える | 建物は老朽化しているが、土地の賃貸需要が強い | 解体・建築費、借入、回収期間 |
| 古家付きまたは更地で売る | 売却需要があり、賃貸の手残りが少ない | 売却費用、税金、共有者の合意 |
| 一時的に保有する | 数年以内に自分や家族が使う具体的な予定がある | 維持費、劣化、管理不全 |
登記事項証明書、固定資産税納税通知書、公図、測量図、建築確認済証、検査済証、設計図、増改築履歴を集めます。相続登記や共有者の合意が未了なら、先に整理します。
戸建て賃貸の取扱実績がある会社へ相談し、現状、最低限の改修後、標準的な改修後の3パターンで査定を依頼します。家賃だけでなく、想定入居者、募集時期、成約までの期間、入居者が気にする欠点も聞きます。
建築士などへ建物状況調査を依頼し、必要に応じて耐震、シロアリ、電気、給排水、浄化槽などを追加調査します。一般的なインスペクションは目視や計測を中心とした非破壊検査であり、すべての欠陥を保証するものではありません。症状に応じて調査範囲を決めましょう。
見積りは、次の3区分に分けてもらいます。
一式見積りのままでは、どこまで工事を減らせるか判断しにくくなります。
家賃、空室率、管理費、募集費、税金、保険、毎年の小修繕、将来の屋根・外壁・給湯器交換まで入れて試算します。同じ期間で、売却した場合の手取りと、建て替えて貸した場合の収支も比較します。
自主管理、管理委託、サブリースでは、手数料だけでなく、空室リスク、修繕判断、入居者対応の範囲が異なります。遠方の実家なら、緊急対応を含む管理委託が現実的です。
また、将来自分や家族が使う可能性がある場合は、普通借家契約だけでなく定期借家契約も検討します。契約方法には法定の手続きがあるため、不動産会社や専門家へ確認してください。
DIY型賃貸借は、借主の意向を反映して改修できる賃貸方式です。借主自身が工事する場合だけでなく、借主が業者へ発注する場合なども含まれます。
貸主の初期負担を抑えられる可能性がありますが、工事可能な範囲、費用負担、所有権、退去時の原状回復、途中解約時の精算を事前に書面で合意する必要があります。国土交通省はDIY型賃貸借の契約書式例とガイドブックを公開しています。
なお、借主負担にできるのは合意したDIY部分であり、貸主が負うべき安全性や使用に必要な修繕まで一律に借主へ転嫁できるとは限りません。
自治体によって、空き家改修、耐震診断、耐震改修、家財処分、移住者向け賃貸化などの補助制度があります。対象地域、入居者、工事着手時期、登録事業者などの条件が異なり、契約や着工後は申請できない制度もあります。
工事を発注する前に、実家所在地の自治体で「空き家改修補助」「耐震診断補助」「耐震改修補助」を確認しましょう。
築50年でも一律に貸せないわけではありません。ただし、旧耐震基準に該当する可能性が高く、屋根、基礎、土台、シロアリ、給排水、電気設備などの確認が重要です。
「募集できる状態まで直せるか」だけでなく、「改修費を家賃収入から回収できるか」まで確認してください。
雨漏りを認識したまま、原因を直さずに貸すのは避けるべきです。入居後に居住へ支障が出れば、修繕費だけでなく、賃料減額や損害をめぐるトラブルにつながる可能性があります。
天井や壁の内装だけを張り替えず、屋根、外壁、窓回りなど侵入原因を調査してから修繕します。
原則として、入居者が使用しない家財や生活用品は撤去します。残す設備や家具がある場合は、付帯設備として貸主が修理するのか、無償貸与で修理対象外とするのかを契約書や設備表で明確にします。
仏壇、写真、重要書類、貴重品は、親族間で扱いを決めてから整理しましょう。
管理会社へ委託すれば可能です。ただし、庭木、雑草、害虫、台風後の確認、設備故障、近隣対応など、集合住宅とは異なる管理項目があります。
管理委託料だけで比較せず、24時間対応、定期巡回、庭の管理、修繕手配、退去立会いが契約範囲に含まれるか確認してください。
家賃を安くしても、安全性や生活に必要な機能まで省略できるわけではありません。設備や内装の古さを説明して貸すことはできますが、構造上の危険、雨漏り、漏電のおそれ、使用できない給排水などは先に対応すべきです。
古い実家を戸建て賃貸にできるかは、築年数だけでは決まりません。立地と需要、所有・法令関係、建物の安全性、改修後の収支という4つの観点で判断する必要があります。
まず、登記や相続関係を整理し、複数の不動産会社による家賃査定と、建築士などによる建物調査を並行して行いましょう。そのうえで、必須改修、標準改修、大規模改修の収支を分け、売却や建て替えと比較します。
「直せば貸せる」という理由だけで改修へ進むと、費用を回収できない可能性があります。貸す、建て替える、売るのどれかに決める前に、同じ条件と期間で手残りを比較することが大切です。
本記事は一般的な情報提供を目的としています。税務・法律・融資・収益性の判断は個別に異なります。具体的な計画は税理士・弁護士・金融機関等へご確認ください。
土地選び2026年9月8日の名古屋豪雨について、公的資料と国内外の主要報道を基に被害・原因を整理。愛知県の洪水・津波リスク地域を列挙し、土地購入前に確認すべきハザードマップ、現地調査、建物・保険の対策を解説します。
空き家・相続日本の空き家は900万戸を超えましたが、すべてが放置住宅ではなく、居住誘導区域外でも直ちに居住禁止にはなりません。制度の実態と、実家や土地の所有者が今後確認すべき点を公的資料から解説します。
実家の土地活用広島県呉市で空き家が倒壊し、市道をふさいだため緊急代執行が行われました。緊急代執行の仕組みや費用負担、固定資産税への影響、空き家所有者が確認すべき対策を解説します。
