固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。

固定資産税の基本的な計算式は、次のとおりです。

固定資産税額＝課税標準額×税率

多くの自治体では標準税率の1.4％が採用されていますが、実際の税率は所在地の自治体で確認する必要があります。

土地の課税標準額は、固定資産課税台帳に登録された価格に、住宅用地特例や負担調整措置などを反映して算出されます。

したがって、次の金額に単純に1.4％を掛けても、固定資産税は計算できません。

• 不動産会社の査定価格
• インターネット上の販売価格
• 相続税の路線価
• 実際の購入価格
• 公示地価

固定資産税評価と相続税評価は、目的も計算方法も異なります。

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に課税されます。

登記簿上の所有者が死亡している場合は、土地や建物を現に所有している相続人等が納税義務を負います。

相続人が複数いる場合は、相続人全員が連帯して納める扱いになります。

相続登記が完了するまでの間、自治体から次のような書類の提出を求められることがあります。

• 固定資産現所有者申告書
• 相続人代表者指定届
• 納税通知書送付先変更届

書類の名称や期限は自治体によって異なるため、実家の所在地を管轄する固定資産税担当部署へ確認してください。

なお、固定資産税に関する現所有者の申告と、法務局で行う相続登記は別の手続きです。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

実家の固定資産税は、土地と建物を別々に計算します。

土地の固定資産税

固定資産課税台帳に登録された土地の価格を基に、住宅用地特例や負担調整措置を反映した課税標準額を算出します。

建物の固定資産税

固定資産課税台帳に登録された建物の価格を基に計算します。

築年数が古い建物であっても、課税台帳に価格が登録されている間は、原則として建物にも固定資産税がかかります。

納税通知書や課税明細書では、土地と建物が別々に記載されているのが一般的です。

市街化区域内の土地・建物には、固定資産税とあわせて都市計画税が課されることがあります。

東京23区の都市計画税率は0.3％です。

埼玉県、千葉県、神奈川県などでは、自治体によって税率や課税区域、軽減制度が異なります。

東京23区では、2026年度も小規模住宅用地にかかる都市計画税額を2分の1に軽減する独自措置が実施されています。

実家の税負担を確認するときは、固定資産税だけでなく、次の合計額を確認してください。

年間税負担＝土地の固定資産税＋建物の固定資産税＋土地の都市計画税＋建物の都市計画税

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例があります。

小規模住宅用地

住宅1戸につき200平方メートルまでの部分です。

一般住宅用地

小規模住宅用地を超える部分です。

住宅用地の区分と計算方法は、東京都主税局の案内でも同様に示されています。

例えば、住宅1戸の敷地が150平方メートルであり、ほかの適用要件も満たしていれば、原則として土地全体が小規模住宅用地に該当します。

ただし、住宅用地として扱われる面積は、建物の用途や床面積などによって制限される場合があります。

次の仮定で、税額を単純化して計算します。

※負担調整措置、端数処理、自治体独自の減免などは考慮していません。

土地の固定資産税

2,400万円×6分の1×1.4％

＝年間5万6,000円

建物の固定資産税

600万円×1.4％

＝年間8万4,000円

土地の都市計画税

2,400万円×3分の1×0.3％

＝年間2万4,000円

建物の都市計画税

600万円×0.3％

＝年間1万8,000円

一般的な単純計算

5万6,000円＋8万4,000円＋2万4,000円＋1万8,000円

＝年間約18万2,000円

東京23区の2026年度独自軽減を反映した場合

土地の都市計画税2万4,000円に2分の1軽減を適用すると、土地の都市計画税は1万2,000円です。

その場合の合計は、単純計算で年間約17万円となります。

実際には負担調整措置やほかの軽減制度が影響するため、この計算結果をそのまま納税額として使用することはできません。

東京都主税局の公式計算例でも、住宅用地特例を適用した本則課税標準額と、前年度の課税標準額を使った負担調整を行ったうえで税額を算出しています。

1．納税通知書と課税明細書を確認する

親の手元にある固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

• 土地の所在地・地番
• 土地の価格
• 土地の課税標準額
• 住宅用地の区分
• 建物の所在地・家屋番号
• 建物の価格
• 固定資産税額
• 都市計画税額
• 軽減・減免の記載

複数の土地や建物が記載されている場合は、実家以外の固定資産が含まれていないか確認してください。

2．固定資産評価証明書等を取得する

納税通知書が見つからない場合は、市区町村や都税事務所で固定資産評価証明書などを取得します。

必要書類、手数料、取得できる人の範囲は自治体によって異なります。

3．解体後・用途変更後の概算税額を確認する

建物の解体や土地活用を検討している場合は、自治体へ次の内容を確認します。

• 現在の年間税額
• 建物を解体した翌年度の概算税額
• 月極駐車場にした場合の税務上の扱い
• アパートを建築した場合の住宅用地判定
• 建て替え中も住宅用地特例を受けるための要件
• 自治体独自の減免制度

税額を確認する前に解体や用途変更を行うと、想定外の税負担が発生する可能性があります。

誰も住んでいないという理由だけで、直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。

ただし、次のような状態を放置すると注意が必要です。

• 屋根や外壁が破損している
• 倒壊や部材飛散のおそれがある
• 雑草や樹木が道路・隣地へはみ出している
• 害虫・害獣が発生している
• ごみの不法投棄や防犯上の問題がある
• 必要な管理が行われていない

市区町村から管理不全空家または特定空家として勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外されます。

また、勧告を受ける前であっても、建物が構造上住宅と認められない状態、取壊し予定で使用見込みがない状態、今後居住する見込みがなく必要な管理も行われていない状態では、住宅用地に該当しないと判断される場合があります。

固定資産税を抑えるためだけに、利用予定のない危険な建物を残すことは適切ではありません。

「建物を解体すると固定資産税が6倍になる」という説明は、正確ではありません。

6倍という数字は、小規模住宅用地に対する土地の固定資産税の課税標準が、価格の6分の1に軽減されていることを基にしています。

建物を解体し、毎年1月1日時点で住宅が存在しない場合は、原則として住宅用地特例が適用されません。

一方で、解体後は建物に対する固定資産税・都市計画税がなくなります。

また、次の要素も実際の税額に影響します。

• 土地面積
• 土地の課税標準額
• 一般住宅用地部分の有無
• 負担調整措置
• 都市計画税の有無
• 自治体独自の軽減・減免
• 解体した時期
• 建て替え特例の適用可否

したがって、土地と建物を合計した納税額が必ず6倍になるわけではありません。

解体前に、次の金額を市区町村へ確認してください。

1. 現在の土地・建物の合計税額
2. 解体後の土地の概算税額
3. 解体翌年度からの税額
4. 建て替え特例を利用できる条件

土地活用の方法によって、住宅用地特例の扱いが変わります。

賃貸住宅を建築する場合

アパートや賃貸戸建てなど、住宅として使用する建物の敷地は、要件を満たせば住宅用地として扱われます。

共同住宅では、住宅の戸数に応じて小規模住宅用地の範囲が広がる場合があります。

月極駐車場・コインパーキングにする場合

住宅と一体ではない外部貸しの月極駐車場やコインパーキングは、原則として非住宅用地です。

東京都主税局も、外部貸しの月極駐車場、コインパーキングなどを住宅用地以外の例として挙げています。

そのため、住宅を解体して駐車場にすると、土地の住宅用地特例が外れる可能性があります。

土地活用を比較するときは、売上だけでなく、用途変更後の固定資産税・都市計画税も収支へ反映してください。

土地活用の年間手残り

年間手残り

＝年間賃料・利用料収入
－空室損
－管理費
－修繕費
－保険料
－固定資産税・都市計画税
－借入金返済額
－その他の運営費

建築会社から収支計画を受け取った場合は、次の前提を確認してください。

• 周辺相場に合った賃料か
• 満室を前提にしていないか
• 家賃下落を考慮しているか
• 入退去費用が含まれているか
• 大規模修繕費が含まれているか
• 金利上昇時の返済額を確認したか
• 20年後・30年後の売却方法が決まっているか

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

現行制度では、2027年12月31日までに行われる一定の売却が対象です。

2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合、1人当たりの控除上限は2,000万円です。

対象となる家屋には、次のような要件があります。

• 1981年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物ではない
• 相続開始直前に、原則として被相続人以外の居住者がいない

特に注意すべきなのは、相続から売却までの利用状況です。

国税庁は、特例の要件として、相続の時から譲渡の時まで、対象となる家屋・敷地が事業、貸付け、居住に使用されていないことを示しています。

そのため、相続後にいったん賃貸住宅や店舗として使用すると、将来の売却時に特例を利用できなくなる可能性があります。

土地活用を始める前に、次の2つを比較してください。

• 活用によって得られる税引後の手残り
• 売却時に利用できなくなる可能性がある税制上のメリット

Q1．空き家にしただけで固定資産税は高くなりますか？

誰も住んでいないという理由だけで、直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。

ただし、適切に管理されず、市区町村から管理不全空家または特定空家として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外されます。

Q2．実家を解体すると固定資産税は必ず6倍になりますか？

必ず6倍になるわけではありません。

土地の小規模住宅用地に対する課税標準が6分の1から外れる可能性はありますが、建物分の固定資産税はなくなります。

負担調整措置、土地面積、都市計画税、自治体独自の軽減なども影響するため、実際の税額は市区町村へ確認してください。

Q3．土地の売却価格に1.4％を掛ければ固定資産税が分かりますか？

分かりません。

固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された価格を基に計算した課税標準額へ税率を掛けます。

不動産会社の査定価格や販売価格とは異なります。

Q4．実家を相続したら、いつから固定資産税を払いますか？

固定資産税は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に課税されます。

登記簿上の所有者が死亡している場合は、現に所有している相続人等が納税義務を負い、相続人が複数の場合は連帯して納付する扱いです。

自治体から現所有者申告書や相続人代表者指定届の提出を求められる場合があります。

Q5．固定資産税が安ければ実家は残した方がよいですか？

固定資産税だけでは判断できません。

保険、草刈り、空き家管理、清掃、修繕、交通費、将来の解体費まで含めて、10年間の総支出を計算してください。

Q6．実家の一部を駐車場にすると住宅用地特例はどうなりますか？

住宅と一体となった自家用駐車場は、住宅用地として扱われる場合があります。

一方、住宅から切り離して外部へ貸す月極駐車場やコインパーキングは、原則として非住宅用地です。

土地の一部だけ用途を変更する場合は、変更後の課税区分を自治体へ確認してください。

Q7．アパートを建てると固定資産税は安くなりますか？

住宅用地特例が適用される可能性はありますが、新たに建物の固定資産税が発生します。

建築費、借入金、空室、修繕費も発生するため、固定資産税だけを理由に建築すべきではありません。

Q8．相続後に一度賃貸してから売却しても3,000万円控除を使えますか？

相続空き家の特別控除では、相続から譲渡まで事業、貸付け、居住に使用されていないことが要件の一つです。

一度賃貸すると利用できなくなる可能性があるため、契約前に税理士または税務署へ確認してください。

Q9．相続した実家の取得費が分からない場合はどうなりますか？

売却時の譲渡所得税に影響します。

親が購入・建築した際の売買契約書、建築請負契約書、領収書、住宅ローン資料などを探してください。

取得費を確認できない場合の取扱いは税務判断が必要になるため、売却前に税理士または税務署へ確認してください。

Q10．最初にどこへ相談すればよいですか？

相談内容によって窓口が異なります。

実家の土地と家を相続した場合、固定資産税は売却価格や市場価格から計算するものではありません。

固定資産課税台帳に登録された土地・建物の価格を基に、住宅用地特例や負担調整措置などを反映して計算します。

住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地では、固定資産税の本則課税標準額が土地価格の6分の1、都市計画税は3分の1になります。

一方、次の場合は税負担が変わる可能性があります。

• 建物を解体する
• 月極駐車場などへ用途変更する
• 空き家の管理を怠る
• 管理不全空家・特定空家として勧告を受ける
• 賃貸住宅を建築する
• 土地の一部を売却・分筆する

実家をどうするか判断するときは、次の3つを同じ基準日で比較してください。

1. 持ち続けた場合の10年間の総支出
2. 土地活用をした場合の累積手残り
3. 売却した場合の最終手取り額

さらに、判断を先送りすることで増える修繕費や処分費、賃貸・解体によって失う可能性がある税制上の選択肢も確認する必要があります。

固定資産税の安さだけではなく、資産全体の手残りと、家族が将来負担する管理・借入・処分の責任まで含めて判断することが重要です。