2023年の空き家数は900万2,000戸

令和5年住宅・土地統計調査の確報集計によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万2,000戸です。

総住宅数6,504万7,000戸に占める空き家率は13.8％で、空き家数、空き家率ともに過去最高となりました。

単純計算では、住宅約7.2戸に1戸が空き家です。

ただし、この900万2,000戸には次の住宅がすべて含まれています。

• 入居者を募集している賃貸住宅
• 買主を募集している売却用住宅
• 別荘などの二次的住宅
• 転勤や入院などで長期間人が住んでいない住宅
• 使用目的が決まっていない住宅

そのため、「空き家900万戸」のすべてが放置された危険な住宅というわけではありません。

速報値と確報値の違い

2024年4月に公表された速報集計では、空き家数は約900万戸、2018年からの増加数は約51万戸とされていました。

その後に公表された確報集計では、次のように確定しています。

公開記事では、速報値の899万5,000戸ではなく、確報値の900万2,000戸を使用するのが適切です。

2018年から51万3,000戸増加

2018年から2023年までの5年間で、空き家は51万3,000戸増加しました。

この増加数を5年間で単純に均すと、次のペースになります。

※51万3,000戸を5年間で単純平均した編集部計算です。実際の発生時期や個別住宅の増減を示すものではありません。
空き家は新たに発生する一方で、売却、賃貸、居住、解体などによって解消される住宅もあります。
したがって、51万3,000戸は「5年間に新しく発生した空き家の総数」ではなく、発生と解消を差し引いた結果としての純増数です。

空き家数は、1993年の447万6,000戸から2023年の900万2,000戸へ増加しました。

30年間の増加数は452万6,000戸で、約2.0倍です。

空き家率の上昇幅は、過去10年間では比較的小さくなっています。

一方、空き家の実数は増加し続けているため、「空き家率がほぼ横ばいだから問題が解消した」とは判断できません。

使用目的のない空き家は385万6,000戸

2023年の空き家900万2,000戸のうち、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅を除いた空き家は385万6,000戸です。

総住宅数に占める割合は5.9％で、2018年の348万7,000戸から36万9,000戸増加しました。

この区分には、例えば次の住宅が含まれます。

• 親が施設へ入居して無人になった実家
• 相続後も使い道が決まっていない住宅
• 売却や賃貸の募集をしていない住宅
• 転勤や入院で長期間不在になっている住宅
• 解体予定だが、そのままになっている住宅

空き家増加分の約72％を占める

2018年から2023年に増加した空き家は51万3,000戸です。

そのうち、使用目的のない空き家の増加は36万9,000戸でした。

**36万9,000戸÷51万3,000戸＝約71.9％**となるため、直近5年間の空き家増加分の約7割は、賃貸・売却・別荘などの明確な目的がない空き家だったと整理できます。基礎データは総務省の確報値です。

使用目的のない空き家だけを5年間で均すと、次のペースです。

※統計上の純増数を期間で均した編集部計算です。

原因1．相続によって使わない家を取得する

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、調査対象となった空き家の取得方法で最も多かったのは相続で、57.9％でした。

親の住宅を相続しても、子どもがすでに別の持ち家に住んでいれば、実家へ移り住まないことがあります。

その結果、売る、貸す、解体する、親族が住むといった方針が決まらないまま、空き家として残りやすくなります。

原因2．親の死亡後に初めて話し合う

相続空き家について、相続前に対策をしていた割合は23.0％でした。

対策をしていなかった割合は77.0％です。対策内容では「被相続人との話し合い」が16.7％で最も多く、遺言作成の支援は1.8％、後見制度や家族信託の活用は1.3％でした。

親が亡くなった後では、次の情報を確認できなくなる可能性があります。

• 親が実家を残したいのか
• 売却してもよいと考えているのか
• 権利証や測量図をどこに保管しているか
• 境界や越境について近隣とどのような話をしているか
• 修繕や増築をいつ行ったか
• 親族間で過去にどのような合意があったか

そのため、相続対策は税金だけでなく、親の意思と不動産情報を確認する作業でもあります。

原因3．古い住宅ほど活用や売却に費用がかかる

最新の所有者実態調査では、相続空き家の7割超が1980年以前に建てられた住宅でした。

また、構造上の不具合、室内外の腐朽・破損を合わせると、7割超に何らかの腐朽・破損があるとされています。

古い住宅では、売却前の測量、残置物撤去、解体、耐震性の確認、リフォームなどが必要になる場合があります。

費用と手間が分からないままだと、相続人が判断を先送りしやすくなります。

原因4．「いつか使うかもしれない」と考える

使用目的のない空き家の所有者について、今後も「空き家として所有しておく」と回答した割合は40.6％でした。

一方、除却する意向は19.2％、売却する意向は18.3％です。

将来使う可能性が具体的に決まっていないにもかかわらず、「今は売らない」という判断だけをすると、維持費や建物の劣化が続きます。

「保有する」という判断をする場合も、利用予定日、年間管理費、売却へ切り替える条件を決める必要があります。

原因5．買い手や借り手を募集していない

令和6年空き家所有者実態調査では、使用目的のない空き家のうち、直近約1年間で空き家を解消できた割合は14.8％にとどまりました。

これに対し、貸家用の空き家は33.1％、売却用の空き家は31.4％が空き家ではない状態へ変化しています。

この結果だけで因果関係を断定することはできませんが、賃貸・売却という方針を明確にした住宅の方が、使用目的を決めない住宅より空き家を解消しやすい可能性があります。

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相続前の対策で空き家化の確率は変わる

相続前に対策をしていなかった空き家では、相続後も「空き家のまま所有」している割合が45.1％でした。

相続前に対策をしていた空き家では29.4％です。

国土交通省は、対策をしていないケースでは、何もせず空き家として所有し続ける割合が約1.5倍だったと整理しています。

この調査は、話し合いをすれば必ず売却・活用できると証明するものではありません。

それでも、親が存命中に意向を確認し、相続後の方針を決めることが、実家を使用目的のない空き家にしないための重要な準備であることが示されています。

建物の劣化が進む

人が住まなくなった住宅では、換気、通水、清掃、雨漏りの発見などが遅れやすくなります。

特に相続空き家は古い住宅の割合が高く、国土交通省の調査でも7割超に腐朽・破損が確認されています。

売却や賃貸を決めるまで保有する場合も、定期的な点検が必要です。

管理不全空家に該当する可能性がある

2023年12月施行の改正空家法では、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として、市区町村が指導・勧告できる制度が設けられました。

管理不全空家または特定空家について、市区町村から勧告を受けると、その敷地は固定資産税などの住宅用地特例の対象から除外されます。

住宅用地特例では、一定の住宅用地について、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分は6分の1、200平方メートルを超える一定部分は3分の1に軽減されます。

「建物を残せば必ず固定資産税が安いまま」とは限りません。

相続人が増えて売却が難しくなる

不動産を相続したまま登記せず、次の相続が発生すると、関係する相続人が増える可能性があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で、未登記の不動産についても原則として対象です。以前から相続したことを知っていた不動産は、2027年3月31日が一つの期限となります。

1．親の意向

親に次の内容を確認します。

• 施設へ入居した後も実家を残したいか
• 親族に住んでもらいたいか
• 売却してもよいか
• 賃貸に出すことへ抵抗がないか
• 家財や仏壇をどうしたいか
• 修繕や境界について伝えておくことがあるか

話し合った内容は、家族間で認識がずれないように記録してください。

2．相続人の意向

親が残したいと考えても、相続人が管理できなければ長期保有は難しくなります。

次の点を相続人候補で確認します。

• 実家に住みたい人がいるか
• 維持管理を担当する人がいるか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するか
• 売却に反対する人がいるか
• 共有名義にする必要があるか
• 不動産ではなく現金を希望する人がいるか

「誰も住まないが、売るのも反対」という状態は、使用目的のない空き家を生みやすくします。

3．不動産の市場性

空き家対策では、固定資産税評価額だけでなく、実際に売れる価格と貸せる価格を確認します。

最低限、次の情報が必要です。

• 土地と建物の売却査定
• 更地にした場合の査定
• 賃料査定
• 想定される売却期間
• 解体費用
• 残置物撤去費用
• 境界確定や測量の必要性
• 再建築の可否
• 接道条件
• 修繕が必要な箇所

売却査定と土地活用提案は目的が異なるため、一つの会社の提案だけで決めないことが重要です。

4．建物を残す価値

建物を残すか解体するかは、築年数だけでは決められません。

次の点を確認します。

• 建物の構造と状態
• 耐震性
• 雨漏り、傾き、腐食
• リフォーム後に需要があるか
• 建物付きと更地のどちらが売りやすいか
• 解体すると再建築できなくならないか
• 住宅用地特例への影響
• 空き家譲渡の特例への影響

解体前には、不動産会社、建築会社、税理士などへ確認してください。

5．判断期限

「いつか考える」ではなく、次の期限を設定します。

• 親が施設へ入居する前
• 実家が無人になってから3か月以内
• 相続発生後の遺産分割前
• 相続登記の期限前
• 建物の次回点検前
• 空き家譲渡の特例を利用できる売却期限前

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

対象となる売却期間は、現行制度では2027年12月31日までです。また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、複数の要件があります。相続人が3人以上の場合の控除限度額は2,000万円です。

特例の適用可否は個別条件によって異なるため、売却や解体の前に税理士へ確認してください。

選択肢を並べるだけでは、実家の方針は決まりません。

次の5項目を共通条件として比較します。

1. 10年間の収支
2. 初期費用
3. 家族の管理負担
4. 将来の売却可能性
5. 相続人間の分けやすさ

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10．空き家化を防ぐための判断チェックリスト

親が住んでいる間に確認する項目

• 親と実家の将来について話し合った
• 親が売却・賃貸・解体を認めるか確認した
• 権利証、登記情報、固定資産税明細を確認した
• 土地の境界や越境の状況を確認した
• 建物の増改築・修繕履歴を確認した
• 仏壇、家財、写真などの整理方針を決めた
• 相続人候補の意向を確認した
• 売却査定と賃料査定を取得した

実家が無人になったら確認する項目

• 火災保険の契約内容を確認した
• 郵便物の転送を行った
• 電気、ガス、水道の扱いを決めた
• 定期的な換気・通水・清掃を手配した
• 庭木や雑草の管理を手配した
• 鍵の管理者を決めた
• 雨漏り、傾き、外壁、屋根を点検した
• 3か月以内に保有・売却・賃貸の一次方針を決めた

相続が発生したら確認する項目

• 相続人と遺言の有無を確認した
• 土地・建物の登記名義を確認した
• 相続登記の期限を確認した
• 売却時の譲渡所得税を試算した
• 空き家譲渡の特例を確認した
• 相続税の申告要否を確認した
• 共有名義にするリスクを確認した
• 各相続人の希望を文書で整理した 

Q1．日本の空き家は現在何戸ありますか？

最新の住宅・土地統計調査の確報値では、2023年10月1日時点で900万2,000戸です。

空き家率は13.8％で、いずれも過去最高です。

Q2．空き家は5年間で何戸増えましたか？

2018年の848万9,000戸から、2023年には900万2,000戸となり、51万3,000戸増加しました。

単純平均では年間約10万2,600戸、1日約281戸の純増です。

Q3．なぜ記事によって899万戸と900万戸の違いがあるのですか？

2024年4月に公表された速報集計では約900万戸とされ、その後の確報集計で900万2,000戸に確定したためです。

古い記事では速報値の899万5,000戸が使われていることがあります。公開時は確報値を使用するのが適切です。

Q4．空き家900万戸はすべて放置空き家ですか？

すべてが放置空き家ではありません。

900万2,000戸には、賃貸募集中の住宅、売却中の住宅、別荘なども含まれます。

これらを除いた、使用目的が明確でない空き家は385万6,000戸です。

Q5．空き家が増える最大の原因は相続ですか？

最新の空き家所有者実態調査では、空き家の取得方法の57.9％が相続で、最も大きな区分でした。

ただし、空き家全体の増加を相続だけで説明することはできません。住宅供給、世帯構成、地域の需給、建物の老朽化なども関係します。

Q6．親が元気なうちに実家を売るべきですか？

一律に売るべきとはいえません。

親が住み続ける予定、家族が将来住む可能性、土地の市場性、税金、売却後の住居費などを比較する必要があります。

ただし、売却するかどうかを決めていなくても、査定、建物調査、家族の意向確認は親が元気なうちに行えます。

Q7．空き家を残しておくと固定資産税が6倍になりますか？

「空き家なら自動的に固定資産税が6倍になる」という説明は正確ではありません。

管理不全空家または特定空家として市区町村から勧告を受けると、敷地が住宅用地特例の対象から除外されます。小規模住宅用地の固定資産税課税標準が6分の1に軽減されていた場合、その軽減がなくなるため、課税標準ベースで最大6倍になるという関係です。実際の税額は土地の条件やほかの軽減措置によって異なります。

Q8．相続した実家の登記には期限がありますか？

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

Q9．相続した空き家を売ると3,000万円控除を使えますか？

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

相続人が3人以上の場合は、1人当たりの上限が2,000万円になります。建築時期、利用状況、売却価格、売却期限、耐震基準、解体時期など複数の条件があるため、売却前に税理士へ確認してください。

Q10．最初にどこへ相談すればよいですか？

実家の方針が決まっていない場合は、最初から売却会社や建築会社だけに相談するのではなく、次の情報を同じ条件で整理することが重要です。

• 現状保有した場合の維持費
• 売却した場合の手取り
• 賃貸した場合の修繕費と収支
• 土地活用した場合の借入と手残り
• 税務上の期限
• 家族の意向

税金は税理士、登記は司法書士、遺産分割は弁護士、不動産価格や活用可能性は不動産・建築の専門家に確認します。

日本の空き家数は、2023年時点で900万2,000戸です。

2018年から5年間で51万3,000戸増加し、空き家率は13.8％となりました。

増加数を単純平均すると、約5.1分に1戸のペースです。

さらに重要なのは、賃貸用、売却用、別荘などを除いた使用目的のない空き家が、5年間で36万9,000戸増えたことです。これは空き家増加分の約71.9％を占めます。

最新の所有者調査では、空き家の57.9％が相続で取得され、相続空き家の77.0％では相続前の対策が行われていませんでした。

対策をしていない場合、相続後も空き家として持ち続ける割合は45.1％で、対策をしていた場合の29.4％より高くなっています。

実家の空き家対策で最も避けたいのは、親が亡くなってから、相続人だけで初めて方針を考えることです。

親が住んでいる間に、次の5点を整理してください。

1. 誰が取得するか
2. 誰かが住むか
3. 売却・賃貸できる価格はいくらか
4. 建物を残す価値があるか
5. いつまでに結論を出すか

売る、貸す、活用するという結論を急ぐ必要はありません。

ただし、現状を調べずに「とりあえず残す」と決めることは、空き家対策ではなく判断の先送りです。